Kan erhvervslejen nedsættes på grund af støj udenfor lejemålet?

En noget spektakulær erhvervslejesag er nu afgjort ved Østre Landsret, der omhandler hvorvidt en erhvervslejer kan få sin erhvervsleje nedsat på grund af udefra kommende støj, som udlejeren ikke havde indflydelse på.

En erhvervslejer lejede et kontorlejemål i 1999. Udenfor lejemålet påbegyndte man på et tidspunkt et metrobyggeri, hvilket medførte, at erhvervslejeren ikke kunne benytte de lejede lokaler på grund af støjgener. Lejeren anlagde herefter sag mod udlejeren med et krav om nedslag i lejen på grund af støjgenerne.

Et syn- og skøn dokumenterede under sagen, at det var en betydelig støj, og at denne støj i det væsentlige stammede fra metrobyggeriet – altså et byggeri, som udlejeren ikke havde indflydelse på, da dette var politisk bestemt. I ca. 1 1/2 år kunne det lejede ikke benyttes som forudsat. Hverken udlejer eller lejer kendte til dette metrobyggeri, da lejekontrakten blev indgået.

Landsretten stadfæstede byrettens dom – dog med dissens – 2 dommere for/1 dommer imod – idet landsretten udtalte, at udlejer var “nærmere” end lejer til at bære risikoen for de langvarige støjgener. Lejeren kunne derfor kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, jvf. Erhvervslejelovens § 18, stk. 2.

Det bemærkelsesværdige er, at udlejer kan blive ansvarlig for en mangel uden at der foreligger et ansvarsgrundlag (udlejer har intet forsømt, og var uden indflydelse på støjen). En dommer fandt slet ikke, at sagen var omfattet af Erhvervslejelovens § 18, da der ikke var tale om en mangel i retsforholdet mellem udlejer og lejer, da manglen ikke vedrørte selve ejendommen. Denne dommer stemte derfor for frifindelse af udlejer.

Da de 2 dommere stemte for nedsættelse af lejen blev dette resultatet.OH